住まいづくり同様、土地探しも情報収集が必要不可欠。
土地の探し方がよく分からないまま購入してしまい、後から後悔してしまうことも。そんな方でも、ポイントをおさえて準備していくことで効率良く希望の土地を探すことが可能です。
知っておこう！良い土地の判断基準
安心して住み続けるために、特に気をつけたいポイントをご紹介します。
将来性のある「良い土地」を見極め、後悔のない土地選びを！
土地の状態を知る
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- 地盤をチェック
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古くからの住宅地で、地盤沈下などの問題が起きていない土地なら安心ですが、新しい造成・分譲地の場合は、地盤強度のチェックが欠かせません。
水田や沼地を埋め立てた土地や、盛り土をしたひな壇造成地には軟弱地盤が少なくありません。きちんと地盤調査を行ったうえで、地盤補強や基礎補強など、適切な対策を行う必要があります。
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- 周辺環境で良し悪しが変わる
形状・方角 -
一般には東南の角地が最良とされていますが、どの方位・区画がベストかは、周辺環境によっても異なります。どの土地にどんな家が建てられるか、設計のプロと相談しながら選ぶのがベストです。
例えば、北側道路にも斜線制限などの制約が少なく、土地を有効に利用し建物を建てることもできるなどのメリットがあります。
- 周辺環境で良し悪しが変わる
周辺の建築物や規模が制限される「用途地域」を知る
市街化区域の敷地には都市計画による「用途地域」が定められています。それによって、建てられる建築物やその規模が制限されているので、その地域の環境を予想することができます。その概要を理解しておきましょう。
| 住居系 | 第1種低層住居専用地域 |
低層住宅のほか、小・中・高校、図書館、老人ホーム、診療所などが建築可能。閑静な住宅街で暮らしたい方向け。 |
|---|---|---|
第2種低層住居専用地域 |
上記に加え、2階以下で150m²以下の店舗、コンビニや喫茶店、美容院などが建築可能。静かさと便利さを求める方向け。 | |
第1種中高層住居専用地域 |
中高層住宅以外に、大学や病院、床面積500m²以下のスーパーや銀行の支店、飲食店なども可。活気のある地域で暮らしたい方向け。 | |
第2種中高層住居専用地域 |
1500m²以下の店舗の建築が可能。大型店舗も建つ住宅エリアで、買い物など便利さを求める方向け。 | |
第1種住居地域 |
ホテル、ボウリング場、ゴルフ練習場なども建築可能。多くの店舗があり、賑やかで利便性を求める方向け。 | |
第2種住居地域 |
カラオケボックスなどの建築も可能。賑やかで、便利さに加えて近所に遊べる場所も求める方向け。 | |
準住居地域 |
営業用倉庫、客席部分200m²未満の劇場・映画館の建築が可能。国道、幹線道路沿いのエリアで車移動が多い方向け。 | |
田園住居地域 |
小中学校、その地域生産の農作物を使用する500㎡までの店舗、それ以外は150㎡までの店舗が建築可能。 閑静な住宅街のなかに農地家があるエリアで、農業を行う方向け。 | |
| 商業系 | 近隣商業地域 |
日用品販売店舗が集まっているエリアで、大規模商業施設やショッピングモール、環境悪化の恐れが少ない150m²以下の工場も建築可能。利便性が高く、多少賑やかでも便利な場所で暮らしたい方向け。 |
商業地域 |
商業施設の利便を促す地域で、大型店舗や飲食店、事務所といった商業ビル・オフィスビル、高層マンションが混在するエリア。都会的で利便性が最も高く、日中自宅で過ごすことが少ない方向け。 | |
| 工業系 | 準工業地域 |
環境悪化や危険性の比較的小さい工場、店舗や住宅が混在する地域。最近はマンションも多い。工場、住居、各種施設が混在するエリアで、近くの工場勤務などで通勤を楽にしたい方向け。 |
工業地域 |
規模が大きく、危険性が高い工場も建築可能。住宅も建てられるが、学校や病院は建築不可。大型の工場がメインで、タワーマンションに暮らしたい方向け。 | |
工業専用地域 |
住宅は建築不可。 |
仲介業者を通して買う場合は手数料が必要になる
不動産の広告には必ず、その物件を扱う業者の名前と「取引態様」が記載されています。新しく開発された分譲地などは「売主」や「販売代理」であることが多く、この場合は、仲介手数料はかかりません。
これに対し、「媒介」「仲介」となっている場合は、文字通り、不動産業者が売り主と買い主の間にたって取引を行います。売買の当事者は、各々、不動産業者に対して手数料を支払わなくてはなりません。不動産売買における仲介手数料の上限額は、売買金額が400万円を超える場合には「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」と定められています。但し、売買金額が800万円以下の物件の場合は、「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、一律30万円＋消費税（売主・買主の双方を合わせて60万円＋消費税）が仲介手数料の上限となります。
(「販売代理」には、手数料がかかる場合があります。)
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取引形態：｢媒介｣ ｢仲介｣
仲介手数料が必要
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取引形態：｢売主｣ ｢販売代理｣
仲介手数料が不要
土地のローンだけでは受けられない「住宅ローン控除」
自分が住むための住宅を、ローンを利用して購入し、年末に残高が残っていたら、その額に応じて所得税が戻ってくる･･･これが「住宅ローン控除」です。ただし、これはあくまで「住宅」取得に対する措置なので、土地だけ購入した場合には適用されません。自宅用の土地購入のために借りたローンで控除を受けるには、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
●住宅を建てる予定の土地のローンに住宅を目的とする抵当権を設定すること。住宅は土地の取得から2年以内に建てること。
●住宅の新築の日前2年以内に土地を取得し、一定期間内に住宅を建築することを条件に住宅ローンの借り入れをし、借り入れの条件にしたがって住宅が建築されている確認を受けていること
●住宅の新築の日前に3カ月以内の建築条件付きで土地を取得していて、その売主が「宅地建物取引業者」である場合
●住宅の新築の日前の一定期間内に「建築条件付き」で土地を購入していて、その売主がUR都市機構、地方公共団体、地方住宅供給公社、土地開発公社である場合
つまり、土地はローンで買ったけれど家は自己資金で建てた、という場合には、控除の対象にはならないのです。さらに、ローン控除が受けられるのは、その家に入居した年以降です。年末のローン残高が多いほど控除額も大きくなりますから、同じ年の間に土地を買って家を建てるのがベスト。セキスイハイムと一緒なら、土地探しから家づくりまでスムーズにすすめられます。
土地だけ先に購入すると、土地分には「住宅取得資金贈与の特例（非課税）」が受けられません
住まいの購入資金として親から贈与を受けた場合は、贈与税が一定額まで非課税となる制度があります。さらに質の高い住宅（省エネ性能がZEH水準以上など）なら非課税対象額が増額となります。
ただし、この特例も、原則として住宅が対象。土地だけ先に購入した場合、土地分には適用されません。ただし、特例の申告時までに住宅の建築工事が終了して入居しているか、上棟が済んでいて入居が確実とみなされる場合には、土地分も特例対象にすることが認められます。